Ratio de couverture du service de la dette (DSCR)
Le ratio de couverture du service de la dette (DSCR) correspond aux flux de trésorerie disponibles d’une entreprise ou d’un bien immobilier, divisés par le capital et les intérêts dus sur la même période. Pour une entreprise, les flux de trésorerie sont souvent mesurés par l’EBITDA. Pour un bien immobilier, on utilise souvent le revenu net d’exploitation. Un DSCR de 1,25 signifie 1,25 de trésorerie disponible pour chaque 1 de remboursement de dette.
Exemple
Une entreprise dispose de 150 000 $ de trésorerie pour rembourser sa dette et doit 120 000 $ de capital et d’intérêts sur la même période. Son DSCR est de 150 000 $ ÷ 120 000 $ = 1,25.
Calcul du DSCR d’une entreprise ou d’un bien locatif
Pour une entreprise, le montant des flux de trésorerie correspond souvent à l’EBITDA. Pour un bien locatif, il s’agit souvent du revenu net d’exploitation. Les chiffres doivent porter sur la même période que les montants dus au titre du capital et des intérêts.
Une entreprise réalise un EBITDA annuel de 240 000 $ et doit 200 000 $ de capital et d’intérêts cette année-là. Son DSCR est de 240 000 $ ÷ 200 000 $ = 1,20.
À titre d’exemple, un bien locatif génère un revenu net d’exploitation annuel de 72 000 $, et le capital et les intérêts dus s’élèvent à 60 000 $. Son DSCR est de 72 000 $ ÷ 60 000 $ = 1,20.
Fixer le montant d’un prêt et tester sa résistance à partir d’un DSCR minimal
Selon le type de prêt, les prêteurs fixent souvent un DSCR minimal compris entre 1,2 et 1,5. Ce seuil est déterminé par le prêteur.
Pour calculer le montant maximal des remboursements compatible avec un seuil minimal, divisez les flux de trésorerie par ce seuil. Par exemple, 180 000 $ de trésorerie annuelle ÷ un seuil de 1,25 = 144 000 $ de remboursements annuels de dette.
Un test de résistance des revenus consiste à recalculer le DSCR avec des flux de trésorerie plus faibles. Par exemple, avec 100 000 $ de remboursements annuels de dette et un seuil minimal de 1,25, les flux de trésorerie de 150 000 $ peuvent baisser de 25 000 $, jusqu’à 125 000 $, avant que le DSCR n’atteigne le seuil minimal.
Questions fréquentes
Que signifie un DSCR exactement égal à 1,0 ?
Les flux de trésorerie disponibles pour rembourser la dette sont exactement égaux au capital et aux intérêts dus sur la période. Selon le calcul, il ne reste aucun excédent de trésorerie après ces remboursements.
Un nouveau prêt peut-il faire baisser le DSCR d’une entreprise ?
Oui. Les remboursements de capital et d’intérêts du nouveau prêt s’ajoutent au service de la dette sur la période. Si les flux de trésorerie restent identiques, la hausse des remboursements fait baisser le DSCR.
Un DSCR de 1,25 équivaut-il à 125 % ?
Oui. Un ratio de 1,25 équivaut à 125 %, car 1,25 divisé par 1 donne 125 %.
Le calculateur de DSCR de Decisimo affiche le ratio avec un nouveau prêt et le montant maximal du prêt correspondant à un seuil minimal, puis indique la baisse de revenus possible.
