Montant maximal d’un prêt : comment le calculer
Le DTI détermine l’évaluation de la capacité de remboursement. Celle-ci fixe le montant du prêt, la durée prévue et la mensualité maximale que le client peut supporter selon les critères d’octroi.
Plafonner la mensualité à une part fixe du revenu disponible. Le plafond correspond au plus faible de deux montants : celui autorisé au regard de la capacité de remboursement et celui qui reste après prise en compte des engagements en cours selon le ratio de couverture du service de la dette (DSCR).
Les éléments pris en compte pour évaluer la capacité de remboursement comprennent la taille du ménage, le revenu disponible de l’emprunteur, le revenu disponible total du ménage, l’exposition du ménage et les engagements partagés déclarés aux bureaux de crédit.
Dans certains pays, le ménage est considéré comme une seule unité économique. La loi peut rendre tous ses membres responsables de la dette.
Pour déterminer le montant maximal du prêt, il faut :
- Appliquer la formule du DTI définie par l’autorité de contrôle.
- Effectuer une vérification de crédit et prendre en compte tous les prêts en cours.
- Intégrer la situation du ménage, les dépenses obligatoires et la mensualité maximale compatible avec sa capacité de remboursement.
Convertir la mensualité maximale en plafond de capital à l’aide de la formule d’amortissement classique. Pour un prêt à échéances régulières, le capital maximal P = PMT × (1 − (1 + r)^-n) ÷ r, où PMT désigne la mensualité plafonnée, r le taux d’intérêt mensuel (en utilisant tout taux de stress requis) et n la durée en mois. Pour les périodes où seuls les intérêts sont remboursés, calculer le capital à partir du montant de l’échéance finale, puis retenir le montant le plus faible parmi les différentes structures.
Veiller à ce que les définitions des ratios soient conformes à la réglementation et aux règles d’octroi. Le DTI correspond généralement au total des mensualités de dette, nouveau prêt compris, divisé par le revenu brut ou net selon la définition retenue. Le DSCR correspond au revenu disponible pour le service de la dette divisé par le total du service de la dette, y compris les impôts, l’assurance et les frais. Appliquer les seuils minimaux de revenu résiduel, les règles d’arrondi et les exigences documentées relatives à l’historique des revenus. Pour les taux variables, refaire le calcul avec le taux de stress ou une hypothèse de plafond de taux. Si plusieurs durées sont possibles, examiner les durées autorisées et retenir le capital le plus élevé qui respecte toutes les contraintes.
Questions fréquentes
Comment choisir la durée d’un prêt lorsque plusieurs durées respectent les limites de capacité de remboursement ?
Commencer par plafonner le capital au plus faible du montant demandé par le client et du montant compatible avec les critères d’octroi du produit. Choisir ensuite la durée autorisée la plus courte qui permet d’emprunter ce montant et respecte les contrôles de mensualité, de DTI, de DSCR, de revenu résiduel et de taux de stress. Comparer le montant total à rembourser pour les options adaptées, en tenant compte des besoins documentés du client et des règles du produit.
Que faire lorsque le DTI et le DSCR donnent des plafonds de prêt différents ?
Calculer la mensualité maximale autorisée par chaque test, en appliquant les définitions pertinentes et des hypothèses cohérentes pour le prêt. Retenir le plafond de mensualité le plus bas, puis le convertir en plafond de capital selon le taux et la durée applicables. Il ne faut pas faire la moyenne des plafonds, car chaque test mesure une contrainte distincte sur la capacité de remboursement.
Quel effet une période de remboursement des seuls intérêts a-t-elle sur le montant maximal du prêt ?
Évaluer l’échéance finale due à la fin de la période de remboursement des seuls intérêts au regard des ressources que l’emprunteur devrait alors avoir et des exigences des règles d’octroi. Calculer le capital compatible avec cette échéance, puis le comparer au capital compatible avec la mensualité habituelle et les autres limites de capacité de remboursement. Retenir le montant le plus faible et ne pas considérer une faible mensualité initiale comme la preuve que le prêt est remboursable dans son intégralité.
Comment appliquer un seuil de revenu résiduel en complément du DTI ?
Calculer la mensualité qui laisse à l’emprunteur au moins le revenu résiduel exigé, après prise en compte des revenus admissibles et des dépenses obligatoires. Comparer ce plafond de mensualité aux plafonds du DTI et du DSCR, puis retenir le plus bas. Vérifier que les dépenses prises en compte dans le calcul du revenu résiduel sont traitées de façon cohérente avec les engagements inclus dans les ratios.
