Ratio de cobertura del servicio de la deuda (DSCR)
El ratio de cobertura del servicio de la deuda (DSCR) se calcula dividiendo el flujo de caja de una empresa o un inmueble disponible para pagar deudas entre el capital y los intereses adeudados durante el mismo periodo. En una empresa, el flujo de caja suele medirse con el EBITDA. En un inmueble, suele usarse el ingreso operativo neto. Un DSCR de 1,25 significa que hay 1,25 de flujo de caja por cada 1 de pagos de deuda.
Ejemplo
Por ejemplo, una empresa dispone de $150.000 de flujo de caja para pagar deudas y debe $120.000 de capital e intereses durante el mismo periodo. Su DSCR es $150.000 ÷ $120.000 = 1,25.
Cálculo del DSCR para una empresa o un inmueble de alquiler
En una empresa, suele usarse el EBITDA como medida del flujo de caja. En un inmueble de alquiler, suele usarse el ingreso operativo neto. Las cifras deben corresponder al mismo periodo que el capital y los intereses adeudados.
Por ejemplo, una empresa registra un EBITDA anual de $240.000 y debe $200.000 de capital e intereses ese año. Su DSCR es $240.000 ÷ $200.000 = 1,20.
Por ejemplo, un inmueble de alquiler genera un ingreso operativo neto anual de $72.000 y debe $60.000 de capital e intereses. Su DSCR es $72.000 ÷ $60.000 = 1,20.
Uso de un DSCR mínimo para calcular y someter un préstamo a estrés
Los prestamistas suelen fijar un DSCR mínimo de entre 1,2 y 1,5, según el tipo de préstamo. El prestamista define el mínimo.
Para calcular el pago de deuda máximo que cumple el mínimo, divida el flujo de caja entre ese mínimo. Por ejemplo, $180.000 de flujo de caja anual ÷ un mínimo de 1,25 = $144.000 en pagos de deuda anuales.
Una prueba de estrés de ingresos recalcula el DSCR con un flujo de caja menor. Por ejemplo, con pagos de deuda anuales de $100.000 y un mínimo de 1,25, el flujo de caja podría bajar de $150.000 a $125.000, una caída de $25.000, antes de que el DSCR llegue al mínimo.
Preguntas frecuentes
¿Qué significa un DSCR exactamente de 1,0?
El flujo de caja disponible para pagar deudas equivale exactamente al capital y los intereses adeudados durante ese periodo. Según el cálculo, no queda flujo de caja adicional después de esos pagos.
¿Un préstamo propuesto puede reducir el DSCR de una empresa?
Sí. Los pagos de capital e intereses del préstamo propuesto se suman al servicio de la deuda del periodo. Si el flujo de caja se mantiene igual, un aumento de los pagos de deuda reduce el DSCR.
¿Un DSCR de 1,25 equivale a 125 %?
Sí. Un ratio de 1,25 equivale a 125 %, ya que 1,25 dividido entre 1 es 125 %.
La calculadora de DSCR de Decisimo muestra el ratio con un préstamo nuevo y el préstamo máximo que permite un mínimo. También indica cuánto pueden caer los ingresos.
