Índice de cobertura do serviço da dívida (DSCR)
O índice de cobertura do serviço da dívida (DSCR) é o fluxo de caixa de uma empresa ou imóvel disponível para pagar dívidas dividido pelo principal e pelos juros devidos no mesmo período. Para uma empresa, o fluxo de caixa costuma ser medido pelo EBITDA. Para um imóvel, costuma ser medido pela receita operacional líquida. Um DSCR de 1,25 significa que há 1,25 em fluxo de caixa para cada 1 em pagamentos de dívida.
Exemplo
Por exemplo, uma empresa tem US$ 150.000 em fluxo de caixa disponível para pagar dívidas e US$ 120.000 em principal e juros devidos no mesmo período. Seu DSCR é US$ 150.000 ÷ US$ 120.000 = 1,25.
Como calcular o DSCR de uma empresa ou imóvel para aluguel
Para uma empresa, o valor do fluxo de caixa costuma ser o EBITDA. Para um imóvel para aluguel, costuma ser a receita operacional líquida. Use valores do mesmo período do principal e dos juros devidos.
Por exemplo, uma empresa tem US$ 240.000 de EBITDA no ano e US$ 200.000 em principal e juros devidos naquele ano. Seu DSCR é US$ 240.000 ÷ US$ 200.000 = 1,20.
Por exemplo, um imóvel para aluguel tem US$ 72.000 de receita operacional líquida no ano e US$ 60.000 em principal e juros devidos. Seu DSCR é US$ 72.000 ÷ US$ 60.000 = 1,20.
Como usar um DSCR mínimo para definir o valor e testar um empréstimo
Dependendo do tipo de empréstimo, os credores costumam definir um DSCR mínimo entre 1,2 e 1,5. O credor determina esse mínimo.
Para calcular o maior pagamento de dívida que atende ao mínimo, divida o fluxo de caixa por esse valor. Por exemplo, US$ 180.000 de fluxo de caixa anual ÷ mínimo de 1,25 = US$ 144.000 em pagamentos anuais de dívida.
Um teste de estresse de receita recalcula o DSCR com um fluxo de caixa menor. Por exemplo, com US$ 100.000 em pagamentos anuais de dívida e um mínimo de 1,25, o fluxo de caixa de US$ 150.000 poderia cair US$ 25.000, até US$ 125.000, antes de o DSCR chegar ao mínimo.
Perguntas frequentes
O que significa um DSCR exatamente igual a 1,0?
O fluxo de caixa disponível para pagar dívidas é exatamente igual ao principal e aos juros devidos naquele período. No cálculo, não há fluxo de caixa excedente além desses pagamentos.
Um empréstimo proposto pode reduzir o DSCR de uma empresa?
Sim. Os pagamentos de principal e juros do empréstimo proposto aumentam o serviço da dívida no período. Se o fluxo de caixa continuar igual, pagamentos maiores de dívida reduzem o DSCR.
Um DSCR de 1,25 equivale a 125%?
Sim. Uma proporção de 1,25 equivale a 125%, pois 1,25 dividido por 1 é 125%.
A calculadora de DSCR da Decisimo mostra o índice com um novo empréstimo e o maior empréstimo permitido pelo mínimo. Ela também mostra quanto a receita pode cair.
